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A reforma tributária sobre o consumo vai alterar a base de cobrança sobre a compra e venda de imóveis no Brasil, especialmente para empresas e para parte de pessoas físicas, que tenham volume considerável de vendas. Mas esse impacto não será imediato: 2026 será um ano de testes, como explica o advogado tributarista Eduardo Natal, do escritório Natal & Manssur Advogados.
“Em 2026, nada muda do ponto de vista de caixa: será apenas o ano teste, uma etapa de transição obrigatória em que empresas e contribuintes terão que operar no novo ambiente digital, mas sem pagar os novos tributos IBS e CBS — desde que cumpram tudo o que for exigido”, explica o mestre em direito tributário pela PUC/SP.
A fase inicial vai funcionar como um “ensaio geral”: há novas regras de documentação, integração eletrônica entre cartórios/notas fiscais e testes para sistemas que só ficarão plenamente funcionais nos anos seguintes. “Mas o bolso do comprador e do vendedor não será afetado neste primeiro momento”, completa Natal.
O que acontece em 2026 e por que o ano teste importa
Checklist — o que empresas do setor imobiliário precisam fazer em 2026
● Emitir documentos fiscais no novo padrão eletrônico.
● Entregar obrigações acessórias em desenvolvimento.
● Participar do ambiente eletrônico que unifica dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
● Testar integração com o futuro cadastro nacional de imóveis, a nova Nota Fiscal Eletrônica e o DERE.
● Cumprir todas as exigências para evitar a aplicação da alíquota-teste de 1 por cento sobre a receita.
O ano de 2026 foi desenhado como um piloto do novo modelo de tributação do consumo. As imobiliárias, incorporadoras e empresas do setor imobiliário em geral, incluindo as holdings familiares, precisarão emitir documentos no novo padrão, entregar obrigações acessórias ainda em desenvolvimento e participar do ambiente eletrônico que vai unificar dados de cartórios, registros de imóveis e notas fiscais.
Entre os componentes em teste estão o futuro cadastro nacional de imóveis, o novo modelo nacional de Nota Fiscal Eletrônica e o DERE, um recibo padronizado que fará parte desse ecossistema.
Todos esses sistemas e documentos eletrônicos ainda não estão prontos. A expectativa do setor é que a Receita Federal termine tudo até o início do ano de 2026. “Embora não exista cobrança de IBS ou CBS, o cumprimento das etapas é obrigatório. Quem deixar de entregar o que for pedido será tributado pela chamada ‘alíquota-teste’: 1 por cento sobre a receita (0,9 por cento de CBS e 0,1 por cento de IBS).
A Receita tem sinalizado alguma flexibilidade na largada, mas isso não impede que multas possam ser aplicadas depois”, afirma Natal.
Para a pessoa física, mudança para poucos
Quem não é afetado pela reforma na compra e venda de imóveis
● Cidadãos que compram e vendem imóveis esporadicamente.
● Pessoas que realizam transações típicas de moradia própria.
● Quem já se enquadra nas isenções atuais de ganho de capital (como o reinvestimento em outro imóvel residencial).
Quem pode ser afetado pela tributação de IBS/CBS
● Pessoas físicas que alienarem mais de 3 imóveis distintos, adquiridos há menos de 5 anos, no mesmo ano-calendário.
● Contribuintes que ultrapassarem renda anual de R$ 288 mil nessas operações.
● Quem vender mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação, alcançando o mesmo piso de R$ 288 mil.
Um ponto fundamental da reforma, chama a atenção o advogado tributarista ouvido pelo Portas, é que a maioria das pessoas físicas não passa a ser contribuinte direta de IBS ou CBS na compra e venda de imóveis.
Apenas situações específicas, principalmente vividas por quem compra e vende imóveis em maiores quantidades, podem levar uma pessoa física para dentro do novo sistema de tributação.
A pessoa física passa a ser contribuinte do IBS/CBS apenas quando alienar (vender é um tipo de alienação) ou ceder direitos sobre mais de 3 imóveis distintos adquiridos há menos de 5 anos no mesmo ano-calendário, obtendo, com isso, uma renda superior a R$ 288 mil – se este mesmo piso for atingido, a venda de mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação também será tributada.
Em linhas gerais, diz Natal, para quem compra ou vende um imóvel, as regras, portanto, continuam exatamente como hoje: tributação por ganho de capital entre 15 por cento e 22,5 por cento e manutenção das isenções já existentes, como o reinvestimento na compra de outro imóvel residencial.
O imposto de renda de pessoa física está totalmente fora da reforma do consumo. Ou seja: para o cidadão que compra e vende imóveis esporadicamente, a reforma não altera nada, nem no ano teste nem nos anos de implementação.
2027: o ano em que começam os impactos reais
Quadro — o que muda com a CBS
● Começa a incidência de CBS sobre a venda de imóveis por pessoas jurídicas.
● Alíquota modal estimada em cerca de 28 por cento, com redução de 50 por cento para o setor imobiliário.
● Alíquota efetiva da CBS na venda estimada em torno de 4,5 por cento.
● Crédito amplo de despesas operacionais e de custos (manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas).
Segundo Natal, a virada, de fato, vai ocorrer em 2027, quando começa a cobrança da CBS, que substituirá PIS e COFINS, para as pessoas jurídicas, representadas na maioria dos casos pela figura das holdings familiares.
A alíquota modal prevista para o novo sistema é de cerca de 28 por cento, mas o setor imobiliário obteve um benefício relevante: a redução de 50 por cento da alíquota na venda de imóveis.
“Se a gente segregar um terço, que é a CBS, essa alíquota vai ser em torno de 9 por cento [um terço de 28 por cento]. Com a redução de 50 por cento na venda, então nós teríamos uma alíquota na venda, correspondente à CBS, algo em torno de 4,5 por cento”, estima Natal.
O efeito dessa transição, entretanto, não é uniforme. No sistema atual, as empresas no lucro presumido pagam 3,65 por cento de PIS/COFINS, enquanto no lucro real, a alíquota é de 9,25 por cento.
“Com a CBS, há um aumento para quem está no presumido, mas surge uma vantagem nova: crédito amplo de despesas operacionais e de custos, que pode reduzir a alíquota efetiva. Entram nesse cálculo gastos com manutenção, IPTU, água, luz, condomínio, depreciação, obras e reformas — algo que o setor nunca teve de forma tão abrangente”, diz Natal.
2029: tem tributo novo no mercado
Resumo: o IBS passa a incidir sobre a venda de imóveis, substituindo ICMS e ISS, que hoje não incidem sobre compra e venda.
Em 2029, a chegada do IBS representa um imposto realmente novo para a venda de imóveis, afirma o tributarista Eduardo Natal. “Esse é o imposto que substituirá o ICMS e o ISS. É uma etapa que vai realmente alterar a estrutura tributária do mercado imobiliário, porque ICMS e ISS não incidem hoje sobre compra e venda de imóveis. O IBS, sim, incidirá — mas também com alíquota reduzida à metade”, enfatiza Natal.
Na prática, de acordo com o tributarista, isso representa cerca de 7 por cento adicionais na carga tributária das vendas feitas por pessoas jurídicas. “É nesse ponto que o preço final tende a incorporar o imposto, o que pode encarecer a compra de imóveis novos ou vendidos por empresas”, diz.
2033 fecha o ciclo: a venda de imóveis passa a ter carga aproximada de 14 por cento.
A transição tributária imposta pela reforma termina em 2033, quando o sistema CBS + IBS estará totalmente implementado e harmonizado.
A venda de imóveis por pessoas jurídicas terá uma carga conjunta próxima de 14 por cento, resultado da aplicação do redutor de 50 por cento sobre a alíquota modal.
“É uma mudança estrutural: a atividade de venda de imóveis, que ficou durante décadas à margem dos impostos indiretos, passa a integrar o IVA brasileiro, com destaque explícito na nota fiscal e direito amplo a créditos”, explica Natal. Mas, no caso do consumidor final, ao comprar por exemplo um imóvel na planta ou pronto, o impacto será visível.
O antes e o depois
Um dos pontos relevantes da reforma tributária, explica Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), é a transparência da cobrança para os contribuintes.
“Daqui para frente, o comprador saberá exatamente quanto está pagando de imposto. O tributo estará discriminado em cada insumo da obra: por exemplo, se o cimento custa R$ 100 (apenas como exemplo ilustrativo), o tributo estará destacado no preço”, diz o executivo.
No regime atual, explica França, a tributação ocorre sobre a receita e, a partir disso, calcula-se o lucro para determinar os demais impostos. “Esse é o modelo que está em vigor hoje.” Com a reforma, diz o representante do setor imobiliário, haverá uma mudança estrutural. “A nossa alíquota ficou definida em 50
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