ISENÇÃO DO IR SOBRE O GANHO DE CAPITAL NA VENDA DE IMÓVEIS POR PESSOA FÍSICA
Por Jefferson Souza
É notório que o mercado imobiliário vem crescendo consideravelmente nos últimos cinco anos no Brasil. Isso se deve a fato de a taxa Selic ter sofrido uma drástica redução, saindo de 14% em 2015 para o patamar de 2% nos dias atuais.
Como a taxa de juros nas mínimas a procura por financiamentos imobiliários cresce e aquece o mercado, aumentando a procura e as operações envolvendo imóveis entre as pessoas.
Nesse contexto é oportuno trazer a tona uma possibilidade de não tributação pelo IR quando da venda de imóveis por pessoa física.
Trata-se do previsto no artigo 39 da Lei 11.196/05 que concede isenção do IR sobre o ganho de capital auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais.
Lei 11.196/05 – Regras
Para usufruto da isenção é necessário que seja observado alguns critérios. Um deles é a necessidade do alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplicar o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País.
Outros pontos importantes:
– o benefício poderá ser aproveitado pelo contribuinte 1 (uma) vez a cada 5 (cinco) anos.
– a aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada.
– no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira operação.
Vale ressaltar também que a isenção aplica-se, inclusive:
– aos contratos de permuta de imóveis residenciais;
– à venda ou aquisição de imóvel residencial em construção ou na planta.
Caso o contribuinte aplique a isenção e não cumpra essas condições ficará sujeito exigência do imposto com base no ganho de capital, acrescido de (i) juros de mora, calculados a partir do 2º (segundo) mês subsequente ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido e (ii) multa, de mora ou de ofício, calculada a partir do 2º (segundo) mês seguinte ao do recebimento do valor ou de parcela do valor do imóvel vendido, se o imposto não for pago até 30 (trinta) dias após o prazo de 180 dias relativo a compra de outro imóvel.
Não aplicação da isenção
Para fins de aplicação da isenção não será considerado:
– à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante;
– à venda ou aquisição de terreno;
– à aquisição somente de vaga de garagem ou de boxe de estacionamento.
Conceito de imóvel residencial
Considera-se imóvel residencial a unidade construída em zona urbana ou rural para fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar.
Ainda, de acordo com a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 4, DE 03 DE MARÇO DE 2021, a fruição da isenção de que trata o art. 39 da Lei nº 11.196, de 2005, na hipótese de aquisição de “casa pré-fabricada e terreno onde foi construída, ainda que não seja averbada a construção”, a par do cumprimento dos demais requisitos referido no respectivo dispositivo legal, sujeita-se à comprovação de que o imóvel objeto dessa operação destina-se a fins residenciais, segundo as normas disciplinadoras das edificações da localidade em que se situar – mediante documentação hábil e idônea.
Declaração de Ajuste Anual
Vale lembrar que a opção pela isenção é irretratável e o contribuinte deverá informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Operações realizadas a prestação
Aplica-se a isenção, relativamente às operações realizadas a prestação:
– nas vendas a prestação e nas aquisições à vista, à soma dos valores recebidos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda e até a(s) data(s) da(s) aquisição(ões) do(s) imóvel(is) residencial(is);
– nas vendas à vista e nas aquisições a prestação, aos valores recebidos à vista e utilizados nos pagamentos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda;
– nas vendas e aquisições a prestação, à soma dos valores recebidos e utilizados para o pagamento das prestações, ambos dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data da celebração do primeiro contrato de venda.
Nesse caso, não integram o produto da venda, para efeito do valor a ser utilizado na aquisição de outro imóvel residencial, as despesas de corretagem pagas pelo alienante.
Aquisição de imóvel residencial com carta de crédito de consórcio
De acordo com a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 60, DE 23 DE JUNHO DE 2020, não descaracteriza a aplicação do produto da venda na aquisição de outro imóvel residencial o fato de o cônjuge do contribuinte com o qual é casado em comunhão parcial de bens, antes da aquisição do imóvel residencial feita dentro do prazo de 180 dias, ter utilizado o produto da alienação em aquisição de consórcio imobiliário.
Para efeito da isenção total do ganho de capital, o que é relevante é a aquisição do imóvel residencial, no prazo de 180 dias, em valor igual ou superior ao produto da venda sujeita ao ganho de capital.
Sociedade conjugal. Prazo para nova utilização do gozo da isenção.
De acordo a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 642, DE 27 DE DEZEMBRO DE 2017, o prazo para nova utilização do gozo da isenção do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho auferido com a alienação de imóvel residencial, é de cinco (5) anos, contado da data da anterior alienação, mesmo que sob a constância da sociedade conjugal.
Segundo o parecer da Receita Federal, o fato de que a anterior alienação, com fruição da isenção pelo beneficiário, tenha se dado na constância da sociedade conjugal e a nova alienação tenha sido após a dissolução do casamento, não altera o prazo para nova utilização do benefício, já que a isenção é direcionada à pessoa física de cada cônjuge e não à sociedade conjugal.
Nas transações efetuadas na constância da sociedade conjugal, em regime de comunhão universal ou parcial, relativamente aos bens comuns cada cônjuge deve considerar 50% do ganho de capital.
Aplicação em reformas de imóveis
De acordo com a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 240, DE 19 DE MAIO DE 2017, não se aplica a isenção prevista no art. 39 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005, relativamente ao valor da venda de imóveis residenciais, que seja aplicado em reformas em imóveis de propriedade do contribuinte.
Custos relacionados a aquisição do imóvel
Nos termos da SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 60, DE 20 DE FEVEREIRO DE 2014, para fins da isenção prevista no art. 39 da Lei n.º 11.196/2005, integram o valor de aquisição do novo imóvel o valor do imposto de transmissão (ITBI) e as despesas com a escritura e o registro do imóvel, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que comprovados com documentação hábil e idônea.
Ainda de acordo coma a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 31, DE 30 DE JANEIRO DE 2014, integra também o valor de aquisição do novo imóvel as despesas de corretagem pagas a profissionais ou empresas habilitados, cujo ônus tenha sido do adquirente, desde que necessárias e comprovadas com documentação hábil e idônea.
Aplicação em construção de casa
De acordo com a SOLUÇÃO DE CONSULTA COSIT Nº 70, DE 28 DE MARÇO DE 2014, não se aplica a isenção sobre o ganho de capital, nos termos do artigo 39 da Lei n.º 11.196, de 2005, quando o valor recebido na alienação do imóvel for utilizado na construção de uma casa.
Fonte: Tributário
