LOJISTA CONSEGUE NA JUSTIÇA ALTERAR ÍNDICE DE CORREÇÃO DE ALUGUEL
Lojistas decidiram ir ao Judiciário para questionar a correção de aluguéis pelo IGP-M ou IGP-DI, índices divulgados pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e que em 2020 variaram muito acima de outros que medem a inflação. A primeira decisão que se tem notícia beneficia uma loja no Shopping Morumbi, em São Paulo. Obteve o direito de reajuste pelo IPC, medido pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe).
A diferença é grande e compensa a ida do lojista ao Judiciário em caso de fracassarem as negociações com o locador, segundo advogados. Em 2020, o IGP-M e o IGP-DI variaram, respectivamente, 23,14% e 23,08, enquanto o IPC registrou 5,62%. O IGP-M e o IGP-DI são calculados da mesma forma pela FGV, só muda o período em que os preços são consultados.
A decisão favorável ao lojista do Shopping Morumbi foi dada pela 12ª Vara Cível de São Paulo. A juíza Celina Dietrich e Trigueiros Teixeira Pinto determinou em tutela antecipada (espécie de liminar) a aplicação do IPC por constar no contrato como índice alternativo ao IGP-DI.
Antes de a ação ser ajuizada, foi tentado um acordo com o shopping, segundo o advogado da empresa, José Nantala Bádue Freire, do escritório Peixoto e Cury Advogados. A tutela antecipada foi solicitada em ação revisional de aluguel.
A loja pediu a mudança de índice com base nas dificuldades enfrentadas pelo comércio na pandemia, com fechamento de lojas e redução do atendimento presencial. Inicialmente, o pedido foi negado. Para a juíza, apesar de ter razão no mérito, a loja não comprovou estar em dia com o pagamento dos aluguéis e nem havia especificado o índice a ser aplicado.
Com a apresentação das informações, a liminar foi concedida. Na decisão, a magistrada afirma que a crise deflagrada pela pandemia demanda medidas urgentes e excepcionais para o reequilíbrio das relações contratuais atingidas.
Ainda segundo ela, diante da alteração “inesperada e inevitável” da situação em que foi estabelecido o contrato, gerando desproporção por motivo imprevisível entre o valor da prestação originalmente contratada e o momento de sua execução, o Código Civil autoriza a readequação pelo juiz (artigo 317).
Ela também citou entre os argumentos o artigo 393 do Código Civil. O dispositivo determina que o devedor não responde pelo prejuízo decorrente de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se obrigou.
De acordo com o advogado José Nantala Bádue Freire, o reajuste de 23% seria desproporcional e descolado da realidade. “O IGP-DI não tem a finalidade de remunerar, mas de recompor o valor do dinheiro no tempo, o poder de compra”, afirma. Por isso, acrescenta, não seria adequada a correção pelo índice, que rendeu mais do que alguns investimentos em 2020.
No caso, diz o advogado, não se trata de pedido para pagar parte do aluguel ou adiar os vencimentos, como algumas empresas tentaram fazer. “Pedimos um reajuste baseado na realidade”, afirma ele, que considera a decisão um bom precedente para lojistas que não conseguiram renegociar seus aluguéis.
Em nota, a Multiplan Empreendimentos Imobiliários, que administra o Shopping Morumbi, informa que mantém medidas de apoio aos lojistas, com reduções e isenções desde os primeiros sinais da pandemia e que a decisão foi proferida por juiz integrante do Plantão Judiciário, possui caráter liminar e que irá recorrer. “De acordo com o Código Civil, nas relações contratuais privadas deve haver intervenção mínima do Judiciário, sendo a mesma ilegal”, afirma.
No Superior Tribunal de Justiça (STJ), há precedente desfavorável à troca de índices. Em 2003, a 4ª Turma decidiu a favor da correção pelo IGP-M em caso que uma empresa alegou ilegalidade no reajuste de prestações de um imóvel (REsp 403.028). O argumento era o de que o índice era abusivo e com variação muito superior a do INPC (IBGE) e, por isso, tornou-se inadimplente. Na época, o IGP-M variou 20,10% e o INPC, 8,43%. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJ-DF) havia aceitado o pedido.
Para a 3ª Turma, a abusividade precisaria de demonstração efetiva da disparidade em período certo, diante de circunstância anormal, como foi o caso da adoção da variação cambial em contratos de arrendamento mercantil em face da inesperada desvalorização da moeda.
“A decisão deixa uma brecha dizendo que se a parte tivesse demonstrado que haveria um ganho financeiro com o IGP-M e não mero reajuste do valor seria possível, em tese, a revisão do contrato”, afirma o advogado Rodrigo Pedrosa, sócio do escritório Chiarottino e Nicoletti Advogados. Para ele, o IGP-M hoje não representa uma atualização monetária, para a recomposição da moeda. Tem característica remuneratória.
Marcelo Guimarães, sócio da Swot Global, consultoria de economia, engenharia e contratos especializada em litígios e arbitragens da área de construção, considera o IGP-M um índice ligado a uma cultura inflacionária do passado. Ele acrescenta que o uso do índice, em algumas situações, precisa ser revisto “porque não representa o verdadeiro custo dos insumos”.
Guimarães explica que o IGP-M teve forte variação em razão da alta das commodities e do dólar, que não têm relação com os aluguéis. “Gera um sentimento de enriquecimento sem causa”, afirma. Para ele, deve ser observado o princípio da comutatividade dos contratos, segundo o qual deve haver um equilíbrio entre prestação e contraprestação. “As grandes empresas têm maior facilidade para negociar contratos de aluguéis do que as pessoas físicas. Deve ser considerado o movimento do mercado de maior oferta de espaços.”
Fonte: Valor
